"Estamos lejos de la subida de precios de alquiler de antes"
Fernando Encinar, uno de los fundadores de Idealista, repasó para Muy Negocios&Economía el mercado inmobiliario en España.
En 2000 fundó, junto con su hermano Jesús Encinar y César Orteiza, idealista.com. Es director de comunicación de la plataforma inmobiliaria líder en España y Portugal. Fernando Encinar ha desarrollado toda su trayectoria profesional en el ámbito de la comunicación, primero en medios y posteriormente en consultoras internacionales como Edelman P.R., y Burson-Marsteller, en España y Latinoamérica respectivamente. La compañía hoy emplea a 630 personas, con oficinas en Madrid, Málaga, Barcelona, Milán y Lisboa.
Dirigir una web inmobiliaria con una media de 75 millones de visitas al mes de media en lo que va de 2019 y presencia en tres países europeos ofrece una perspectiva bastante amplia de cómo funciona el mercado inmobiliario. Fernando Encinar insiste en hablar mejor de "los mercados", porque ahora la fragmentación ha ido a más y es la clave para entender qué está pasando en la compraventa y el alquiler de inmuebles. El cofundador de idealista.com reflexiona sobre las tendencias del sector inmobiliario en la sede de la empresa, a pocos metros del Congreso de los Diputados, en Madrid.
A grandes rasgos... ¿Cuál es la salud del mercado inmobiliario en España?
Fernando Encinar
España está en una situación curiosa. A partir de 2013, una parte del mercado inmobiliario salió de la crisis, pero en algunas partes persiste la sensación de que seguimos en crisis. Tenemos que empezar a cambiar y dejar de hablar de "el mercado inmobiliario", como venimos haciendo en las últimas cuatro décadas. Es cierto que el mercado inmobiliario en los últimos 25 años se comportaba de una manera muy parecida. En los años 80 hubo una crisis y todo el mercado -oficinas, viviendas, garajes y naves industriales- cayó, y lo hizo en toda España. El sector se recuperó al final del siglo XX, pero con el estallido de la burbuja en 2008 volvió a caer. A partir de ahí nos encontramos con que ya no existe un mercado inmobiliario que se comporte de forma igual en todos los sitios. No han evolucionado igual las viviendas en Madrid y Barcelona que los garajes en León, por ejemplo. Más que "el mercado inmobiliario" deberíamos hablar casi de "cosmos inmobiliario", porque hay productos distintos que se comportan de manera distinta.
Hablemos del sector residencial.
Pues lo que vemos es que, desde 2013 o 2014, empieza a haber una salida muy fuerte de la crisis en algunos mercados, como Madrid, Barcelona, la costa y los archipiélagos. Mientras esos mercados salían de la crisis con una senda alcista, otros estaban todavía en caída. La curva de comportamiento de los precios ha sido muy desigual, aunque siempre muy lejos de los de antaño.
Y entonces se produce el auge de la vivienda en alquiler.
Así es. Desde 2013 y hasta 2017, en algunas zonas se produjo un aumento relevante del alquiler porque la oferta no era capaz de alcanzar a la demanda creciente. En esos mercados hay mucho dinamismo. En otros, como en las dos Castillas, Extremadura, Asturias o el interior de Andalucía, todavía hoy se siguen ajustando los precios porque no hay demanda.
¿Ha habido un aumento desmesurado del precio del alquiler?
Entre 2013 y 2017 existían factores que influían de manera muy relevante en el precio del alquiler. Hay que ir río arriba. Entre 2008 y 2012 se adoptaron dos medidas fiscales y regulatorias por parte de los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy que hicieron que el mercado de alquiler se pusiera de moda. Por un lado, se crearon las sociedades de gestión de alquileres, que permitían que una persona con ocho viviendas se podía constituir en una empresa si las dedicaba al alquiler y así obtener beneficios fiscales. La segunda medida fue la aprobación del desahucio exprés, que reducía de casi dos años a ocho o nueve meses el plazo para desalojar una vivienda. Rajoy eliminó la desgravación por compra de vivienda, equilibrando la operación de compra con la de alquilar. Por otro lado, flexibilizó el contrato de arrendamiento. De un mínimo de cinco años con prórroga se rebajó a tres años, algo que se volvió a cambiar recientemente. En Barcelona o Madrid, el parque de vivienda en alquiler pasó de representar un 9 % o un 10 % del total al 25 % en la actualidad. En los grandes mercados la oferta se disparó, pero lo que ha pasado es que la demanda se disparó aún más.
¿Podemos poner un caso estándar?
Por ejemplo, una persona alquila una vivienda en 2010 por 500 euros mensuales. Durante cinco años el propietario no puede subir el precio porque había deflación, es decir que ni siquiera podía aplicar el IPC. Pero cuando esa vivienda sale de nuevo al mercado cinco años después, ya con el sector en recuperación económica, el propietario puede alquilar el piso por, digamos, 750 euros. El inquilino que ha pagado 500 euros durante estos años ve el subidón y piensa en una burbuja. Pero realmente es la consecuencia de diferentes fenómenos.
¿Ahora todo se ha normalizado?
Claro, en Barcelona, donde primero empezaron a subir los precios del alquiler, es donde primero empezaron a caer, a partir de 2017. Según nuestros datos, el alquiler también se está moderando ya en Madrid. Estamos lejísimos de las subidas de los años anteriores.
Ponga cara a los que contribuyeron al crecimiento de la oferta del alquiler.
Pudo ser gente que compró vivienda durante la burbuja y no podía venderla después porque hubiera tenido que asumir pérdidas y entonces la sacó al mercado de alquiler. También había gente que había acumulado viviendas y, de repente, le salía rentable alquilarlas.
¿Y de dónde viene la demanda reciente?
Puede ser gente que quería comprar, pero que estaba esperando una bajada de precios que no se produjo por lo cual finalmente decidió alquilar. O personas que, por la incertidumbre laboral, no veían claro comprarse una vivienda. Lo que se echaba en falta era la ayuda de los bancos para comprar vivienda. Hay muchas quejas por las viviendas vacías. Se habla mucho de esto. Parece que son viviendas que la gente está reteniendo o propiedades de inversores que las compran para retenerlas. Eso se produjo durante la burbuja pasada, cuando la gente podía estar segura de que en un periodo de seis u ocho meses se podía volver a vender a mayor precio. Pero el problema de hoy es que existen miles de viviendas vacías en lugares donde nadie quiere vivir. Tenemos mucho stock de vivienda en zonas donde no existe demanda y, a cambio, existe un déficit de oferta inmobiliaria donde sí hay demanda.
¿Qué pasa en las grandes ciudades?
En los grandes mercados mucha gente tiene esa fantasía de que los pisos vacíos son de personas que poseen 20 casas en el barrio de Salamanca. La realidad es que, por ejemplo, en Madrid la vivienda vacía se concentra en la periferia. Suelen ser pisos de origen, es decir, de los años 60, que están vacíos porque no son habitables. Igual no tienen ni cuarto de baño o nunca fueron reformados. El caso típico es de una casa que compró un matrimonio en 1960, que puede haber fallecido ya o, por lo menos, uno de los dos miembros de la pareja. Ahora sus herederos no tienen el dinero para reformar el piso. De este modo, el inmueble no está vacío por una cuestión especulativa, está vacío porque no es habitable.
¿Por ahí deberían ir las medidas de la Administración pública?
Todo lo que sea destinar dinero a la rehabilitación y la recuperación de estas viviendas vacías para sacarlas al mercado, bienvenido sea. Ese es el camino. Esa debería ser "la medida". Hay que regenerar el tejido de la vivienda habitacional. La Administración debería facilitar el acceso a la financiación para la rehabilitación de vivienda, quizá con la condición de que después se ponga en alquiler durante un número determinado de años. Por otro lado, también hace falta construir vivienda nueva.
Usted es conocido por negar que exista una burbuja del alquiler.
Es que una burbuja solo se puede producir en mercados en los que se compra. En el mercado del alquiler, técnicamente, no hay burbuja. No se están comprando viviendas para retenerlas y especular con un alza de precios. Al revés, cuando alguien compra para invertir lo que hace es tratar de poner la vivienda en alquiler cuanto antes.
¿Conviene invertir en vivienda ahora?
Depende de dónde esté, de cuánto cueste y con qué se compare. Si se compara la adquisición de una vivienda para ponerla en alquiler con la rentabilidad del bono a diez años, que está en niveles subterráneos, con un 2 %, un 3 % o un 4 %, ya se gana más. Hay miles de pequeños inversores o ahorradores que, en los últimos diez años, han sacado cada vez menos rentabilidad de su dinero en el banco. Por ello, han decidido comprar una vivienda y sacarle provecho. Si lo miras así, invertir para alquilar todavía está siendo una buena inversión. Porque no solo es lo que ganas por el alquiler, sino también con la futura revalorización del activo.
¿Cuál es su previsión de los precios? ¿Subirán o bajarán los alquileres y los precios de venta?
No tengo nada en la mano que me haga pensar que los precios vayan a caer. Se normalizarán. Incluso en algunas zonas aún tendrán algo de recorrido al alza. Por otro lado, veo difícil que en el mercado de alquiler se produzcan subidas tan relevantes como las que hemos visto en los últimos años. En Madrid se moderará y en Barcelona seguirá cayendo. En cuanto a la compraventa, en Barcelona creo que este año el mercado se quedará plano o incluso puede registrar alguna caída. En Madrid puede haber aún un aumento del 4%, del 5 % o del 6 %. Pero no solo por el comprador madrileño, sino porque hay mucho interés por parte de inversores nacionales e internacionales.
¿Debería construirse más vivienda pública?
El problema de la vivienda pública es encontrar quién la financie. El Estado tiene que encargar estos proyectos y buscar inversores privados. El inversor hoy en día, para meterse en vivienda pública, necesita estabilidad legislativa y seguridad jurídica. Con los planteamientos actuales parece difícil. Por otro lado, la vivienda pública debería ofrecerse estrictamente en régimen de alquiler. Fomentar vivienda pública para la venta me parece un disparate. Eso de que todos los españoles financiemos el patrimonio de unos pocos, por la situación temporal de la persona que adquiere la vivienda, me parece un disparate. En cuanto al alquiler -y es un tema incómodo-, como sociedad tenemos que tener la madurez de asumir que los ayuntamientos deben recuperar las viviendas de los inquilinos morosos y dárselos a personas que sí pueden pagar. La morosidad en las viviendas públicas de alquiler es de entre el 60 % y el 65 %. El problema es que para los ayuntamientos hay un coste reputacional a la hora de ejecutar desahucios, así que mayoritariamente no se hace. En estas circunstancias, un inversor privado se lo piensa mucho antes de meter su dinero.
¿Debe limitarse por ley el precio de los alquileres, como se ha hecho en algunas ciudades del mundo?
Diseño adosados
En algunos lugares se han adoptado estas medidas, pero aún no sabemos muy bien si están funcionando. Pero hay ciudades donde sí sabemos que no funcionó, como serían los casos de París y Berlín en 2015. Las dos ciudades impusieron un control de alquiler y en ambos casos fue un fracaso. En París porque desaparecieron del mercado 12.000 viviendas de propietarios que decidieron que en esas condiciones no las querían alquilar. No puedes aplicar la misma norma en el mismo edificio para el primero interior que para el quinto exterior con vistas a los Campos Elíseos. En el caso de Berlín, los propietarios recurrieron a la picaresca para poder cobrar alquileres más altos. El control de precios se aplicaba solamente a viviendas sin reformar y vacías. Algunos propietarios reformaron el baño o cambiaron el salón y de esta forma podían salirse del control de precios. No conozco ningún caso en el que un control de precio de un producto o activo haya solucionado el problema.
*Artículo publicado en la revista Muy Negocios y Economía número 1
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